Правительство и Госдума правят ГрК, ЖК и закон о долевом строительстве

Профильные законопроекты Комитета Государственной Думы по транспорту и строительству

 Законопроект № 302153-7 «О внесении изменений в ГрК РФ и отдельные законодательные акты РФ (в части упрощения строительства объектов индивидуального жилищного строительства, совершенствования механизма государственного строительного надзора и сноса объектов капитального строительства)»подписан Президентом РФ 03.08.2018 г. – 340-ФЗ.

Установлены максимальные параметры жилого дома: количество надземных этажей - не более 3-х; высота - не более 20 м. Это отдельно стоящий дом, не состоящий из квартир или блок-секций.

Если общая площадь жилых и садовых домов не превышает 500 кв. м, подготовка проектной документации не потребуется. Для получения разрешения на строительство надо будет подать уведомление с указанием параметров возводимого дома.

Устанавливаются особенности государственного кадастрового учета и госрегистрации прав на жилые и садовые дома.

Законопроект № 302180-7 «О внесении изменений в ГрК РФ и отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования осуществления градостроительной деятельности и установления зон с особыми условиями использования территории» подписан Президентом РФ 03.08.2018 г. – 342-ФЗ.

Уточняется понятие объекта капстроительства. Регулируются вопросы создания и эксплуатации государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности.

Карта градостроительного зонирования в составе правил землепользования и застройки составляется в бумажном и электронном виде.

Дополняется перечень оснований для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки.

Определяются особенности согласования документации по планировке территории, подготовленной применительно к особо охраняемой природной территории; предусматривающей размещение объекта капстроительства в границах придорожной полосы автодороги.

Уточняется порядок проведения аукциона на право заключения договора об освоении территории для строительства жилья эконом-класса, договора о комплексном освоении территории в этих целях, оформление результатов – протокол в виде электронного документа.

Предусматривается возможность подготовки проектной документации в сокращенном виде при реконструкции или капремонте объекта капстроительства. Корректируются основания для признания проектной документации экономически эффективной, предназначенной для повторного использования.

Уточняется порядок возмещения вреда.

Закрепляется возможность образования лесных участков на основании проекта межевания территории без подготовки проектной документации.

 Законопроект № 583143-7 «О внесении изменений в ст. 55.5 и 55.5-1 ГрК РФ» внесен на рассмотрение.

Предлагается дополнить требования к членам саморегулируемой организации наличием в национальных реестрах одного специалиста по месту основной работы.

Снизить требование к общему трудовому стажу по профессии, специальности или направлению подготовки в области строительства для специалистов с высшим образованием с 10 до 5 лет.

Предоставить возможность специалистам, имеющим среднее профессиональное образование и общий трудовой стаж по профессии, специальности или направлению подготовки в области строительства не менее чем 10 лет, быть включенными в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в области строительства.

 Законопроект № 503785-7 «О внесении изменений в ГрК РФ и отдельные законодательные акты РФ (в части совершенствования правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд)» внесен на рассмотрение со сроком предоставления поправок до 05.12.2018 г.

Вводится понятие «комплексное развитие территории», корректируется понятие «красные линии».

Уточняется порядок установления (изменения) границ населенных пунктов в составе документов территориального планирования муниципальных образований и территориальных зон.

Устанавливается возможность включения в границы комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельных участков, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности и не обремененные правами третьих лиц. Для таких участков выдача градостроительных планов допускается только при наличии документации по планировке территории, устанавливается перечень оснований для отказа.

Исключается требование о немедленном исполнении решений суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории по инициативе органов местного самоуправления. Отменяется право указанными органами подавать заявления о государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на данные земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества от имени указанных правообладателей без доверенности.

Необходимо отображение границ территорий на карте градостроительного зонирования.

 Законопроект № 513907-7 «О внесении изменений в ГрК РФ и ст. 13 ФЗ «О саморегулируемых организациях» (о средствах компенсационных фондов строительных саморегулируемых организаций)»внесен на рассмотрение.

Для решения проблем обманутых дольщиков, которые заключили договоры до 21 октября 2017 г., предлагается использовать ранее сформированные компенсационные фонды строительных саморегулируемых организаций.

 Законопроект № 503123-7 «О внесении изменения в ст. 49 ГрК РФ (в части расширения перечня объектов, проектная документация которых подлежит государственной экспертизе)» включен в примерную программу на декабрь 2018 г.

Предлагается включить в перечень объектов, подлежащих государственной экспертизе проектной документации, объекты, имеющие повышенную социальную значимость (кинотеатры, концертные залы, спальные корпуса санаториев, дошкольные образовательные учреждения и т.д.), в соответствии с положениями ст. 32 ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

 Профильные законопроекты Комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству

 Законопроект № 569230-7 «О внесении изменений в ст. 82 Жилищного кодекса РФ (в части заключения отдельного договора социального найма)» внесен на рассмотрение со сроком предоставления замечаний до 14.12.2018 г., включен в примерную программу на февраль 2019 г.

Предлагается закрепить право дееспособного члена семьи нанимателя (бывшего члена семьи нанимателя) требовать заключения с ним отдельного договора социального найма, если в соответствии с приходящейся на него долей общей площади жилого помещения либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение. Наниматель сможет самостоятельно совершать в отношении закрепленного за ним изолированного жилого помещения различные распорядительные акты (вселение новых членов семьи, обмен, плата за ЖКУ и др.).

 Законопроект № 550294-7 «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации» внесен на рассмотрение.

Вводится понятие реновации жилищного фонда.

Органы государственной власти субъекта или органы местного самоуправления наделяются особыми полномочиями в случае принятия соответствующего нормативного правового акта субъекта РФ. Органам государственной власти субъектов РФ предоставляется право создать фонд содействия реновации жилищного фонда для реализации программы реновации.

Нанимателям предоставляются равнозначные жилые помещения, которые должны соответствовать определенным требованиям. Исключается возможность предоставления комнаты гражданину, проживающему в квартире коммунального заселения.

Собственникам по их выбору предоставляется равноценное возмещение в денежной форме с выплатой компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома или в форме равноценного жилого помещения на праве собственности.

С момента утверждения программы реновации собственники помещений в домах, включенных в краткосрочную программу, прекращают уплату взносов на капитальный ремонт, а средства фондов капитального ремонта направляются на цели реализации этой программы.

Включение многоквартирных домов в программу реновации может осуществляться только в случае, если собственниками на общем собрании принято такое решение.

 Профильные законопроекты Комитета Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям

 Законопроект № 421066-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты в части защиты прав граждан-участников долевого строительства» внесен на рассмотрение в 1 чтении.

Предлагается выплачивать возмещение за счет средств компенсационного фонда вне зависимости от уплаты застройщиком обязательных отчислений в фонд по договорам участия в долевом строительстве граждан и вне зависимости от даты заключенного договора.

При недостаточности в текущем финансовом году средств компенсационного фонда финансирование осуществляется за счет средств федерального бюджета: для выплаты возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений; для финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

 Законопроект № 581453-7 «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты РФ (в части совершенствования регулирования деятельности застройщиков)» рассмотрен в I чтении со сроком предоставления поправок до 10.12.2018 г.

Предлагается ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ дополнить положениями, по которым размер платежей, подлежащих осуществлению по каждому проекту строительства, реализуемому на основании указанных договоров, устанавливается застройщиком самостоятельно, исходя из расчетного суммарного объема денежных средств, подлежащих уплате по соответствующему договору, пропорционально планируемой стоимости каждого проекта строительства.

Заменяется солидарная ответственность бенефициаров застройщика за убытки, причиненные по их вине участникам долевого строительства, на субсидиарную.

Вносится новая статья 201 в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», устанавливающей особенности банкротства ЖСК. Исключается возможность погашения требований участников строительства –  членов ЖСК в порядке, предусмотренном ст. 201.

 Законопроект № 558888-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ (в части упрощения порядка передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок в процедуре банкротства)» внесен на рассмотрение.

Сейчас законодательством не предусмотрено каких-либо оснований для внесудебного расторжения первоначально заключенных ДДУ между участниками долевого строительства и застройщиком с внесением соответствующих изменений в акты государственной регистрации недвижимости в случае, если указанный застройщик признан банкротом и уже ликвидирован как юридическое лицо.

Предлагается устранить существующий пробел в законодательстве.

 Законопроект № 584062-7 «О внесении изменений в ФЗ «О саморегулируемых организациях» и в отдельные законодательные акты РФ» внесен на рассмотрение.

Предлагается внести изменения в понятие «саморегулирование» и разделить компетенции внутри элементов саморегулирования (между СРО, Национальным объединением СРО и госрегулятором), наделить их специфическими правами и обязанностями.

Установление за Национальными объединениями и СРО права разработки стандартов предпринимательской и профессиональной деятельности в соответствующей сфере.

Предложено предоставить право СРО выбора одного из видов дополнительной имущественной ответственности либо из совокупности (коллективное страхование, создание компенсационного фонда).

Вводятся новеллы (ст. 25-34), содержащие положения о Национальном объединении СРО.

Установление особенностей корпоративного управления в СРО и Национальном объединении. Для расширения числа людей, принимающих участие в выработке корпоративных управленческих решений, обязательно личное присутствие членов постоянно действующих коллегиальных органов на заседаниях таких органов.

 Законопроект № 504617-7 «О внесении изменений в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и отдельные законодательные акты РФ» (в части установления залога прав требования участника долевого строительства и включения обеспеченных таким залогом прав требований в ипотечное покрытие облигаций)» рассмотрен в I чтении.

Для снижения рисков в отношении облигаций предлагается применить такие требования, как: доля кредитов с залогом прав по ДДУ в строительстве не может превышать 40% размера ипотечного покрытия; отношение долга по кредиту к денежной оценке прав требования участника долевого строительства по договору участия не должно превышать 80%; запрет залогодателю без согласия залогодержателя на замену предмета залога, на отказ в одностороннем порядке от исполнения договора  и передачу по нему права.

Требования включаются в ипотечное покрытие в части удовлетворения залогодержателем своих требований за счет имущества, причитающегося участнику долевого строительства при исполнении третьим лицом обязательств застройщика по договору, право требования участника по которому передано в залог, или получения залогодержателем возмещения от Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства в соответствии с законодательством.

Расширяется понятие ипотечного покрытия, предусмотрено специальное регулирование эмиссии жилищных облигаций с ипотечным покрытием.

Для обеспечения защиты прав кредитора предлагается внести соответствующие изменения в 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Галина Крупен

 Этот материал опубликован в декабрьском номере Отраслевого журнала «Строительство».