Особенные условия для особенных зон. Какие изменения ждут строительную отрасль?
21 января 2019
| Прошлый год запомнится строительной отрасли благодаря масштабным изменениям в законодательстве – в частности, вступлением в силу Федерального закона № 342-ФЗ. Его нормы в стране действуют с 4 августа 2018-го. Утверждённые новеллы существенно скорректировали порядок работы для девелоперских компаний, серьёзно изменив как Градостроительный кодекс РФ страны, так и отдельные законодательные акты. На это обратил внимание«КоммерсантЪ». Закон уделяет особое внимание регулированию вопросов, связанных с установлением и использованием зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), а именно разработке и согласованию проектной документации объектов, строительство или реконструкция которых планируются в их границах. Но что же понимает законодательство под зонами с особыми условиями использования? Такие территории формально делятся на 28 видов, среди которых охранные, санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия, памятников истории, затопления, санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения и другие. Впоследствии на каждый вид зон должно быть выпущено отдельное постановление Правительства РФ, устанавливающее особые требования и ограничения использования при строительстве на данных территориях. ЗОУИТ считается установленной со дня внесения данных о ней в ЕГРН. Но в любом случае необходимо будет учитывать переходные положения 342-ФЗ, согласно которым до 1 января 2022 года, помимо данных реестра, особые зоны должны определяться, например, органом исполнительной власти, нормативным правовым актом или решением суда. Однако ещё одним – и гораздо более революционным – нововведением 342-ФЗ стало обязательное проведение государственной экспертизы проектной документации объектов, которые строятся или реконструируются в границах ЗОУИТ. Для девелоперов крупных городов эти изменения в законодательстве стали особенно актуальными. Ведь, например, территория Москвы, согласно данным столичного Стройкомплекса, фактически полностью попадает в ЗОУИТ. То есть в столице можно встретить зоны почти всех видов, а, следовательно, на них действуют и все применимые ограничения. Чаще всего речь идёт о зонах охраны объектов культурного наследия, сооружений связи, объектов инфраструктуры метрополитена, источников питьевого и хозяйственного водоснабжения, санитарно-защитных зонах и других, в их числе и приаэродромные территории. Если подробнее говорить о последних, в аналогичной ситуации оказался и Санкт-Петербург, в случае которого в ЗОУИТ аэропорта Пулково, находящегося в городской черте, попала значительная часть Северной столицы. И теперь необходимо определить способ надлежащего контроля за соблюдением массы весьма специфических норм, относящихся к таким зонам. Закон предложил самый надёжный и безопасный способ – обязательное прохождение государственной экспертизы проектов. Раньше в обязательном порядке госэкспертизе подвергались лишь объекты, возводимые за счёт бюджета. Но в остальной части застройщики в качестве эксперимента могли выбрать для себя компании, предоставляющие услуги негосударственной экспертизы проектов. Оказался ли этот эксперимент удачным? Сомнительно, поскольку корректировки законодательства фактически возвращают надзорный функционал на сторону государства. Институт экспертизы в строительной отрасли ещё в 2012 году был разделён на государственные и негосударственные экспертные органы. С тех пор его регулирование традиционно вызывало все новые споры и сложности. В качестве одного из итогов негосударственной экспертизы можно вспомнить результаты ревизии проектной документации Госстройнадзора в Санкт-Петербурге. За три месяца плановой проверки, с августа по сентябрь, было выявлено свыше сотни нарушений. Застройщики при этом получили более 70 предостережений относительно объектов, находящихся на территории ЗОУИТ. В течение двух месяцев участники рынка обрабатывали полученную информацию и отвечали на неё, а выявленные нарушения застройщики должны устранить до окончания строительства объекта. В подавляющем большинстве случаев девелоперам приходилось затрачивать дополнительное время, а, следовательно, нести финансовые потери, тратя средства на некачественную и непрофессиональную работу. Из этого можно сделать вывод, что пока требования 342-ФЗ выполняют не все строительные компании. Если обратиться к статистике, то до активного перехода компаний строительной отрасли к услугам негосударственной экспертизы количество нарушений, выявляемых в процессе строительного надзора, было в разы меньше по сравнению с их всплеском в промежутке активной деятельности частных компаний. Логично предположить, что, вернув право принятия решения о качестве проектной документации региональным и федеральным органам, государство рассчитывает снизить частоту возникновения строительных коллизий в результате нарушений на этапе согласования. И даже те, кто надеется обойти новые ограничения, должны научиться играть по правилам, потому что вряд ли государственные эксперты, несущие административную ответственность за свои решения, пойдут на компромиссы. Для многих участников строительного цикла недобросовестный подход будет иметь серьёзные негативные последствия: закон предусматривает сложную систему возмещения убытков, по условиям которой к компаниям, не позаботившимся заблаговременно об установлении и соблюдении ЗОУИТ, могут быть применены жёсткие санкции, вплоть до сноса незаконных построек. При этом для тех, кто готов соблюдать новые правила, мало что изменится по сути. Нет сомнений в том, что основную пользу от нововведений ощутят жители городов, где особые зоны являются повсеместным явлением. Усиливая контроль за соблюдением правил и норм, можно рассчитывать на повышение уровня комфорта и безопасности. Таким образом, переход к карте ЗОУИТ как к основополагающему принципу принятия решения о строительстве, а также способу централизовать согласовательный процесс и не допустить нарушения законодательства при проведении как проектирования, так и строительных работ позволяет осуществить весь этот комплекс мероприятий максимально скоординированно. Эти меры во многом позволят повысить качество строительства за счёт ограничения некомпетентной деятельности частных организаций. |