За месяц до эскроу: Путин велел сверить со строителями, нужна ли реформа

С докладами выступали Министр строительства ижилищно-коммунального хозяйстваВладимир Якушев, генеральный директор акционерного общества «ДОМ.РФ» Александр Плутник, Президент Республики Татарстан Рустам Минниханов, Председатель Центробанка России Эльвира Набиуллина, заместитель Председателя Правительства Виталий Мутко, мэр Москвы Сергей Собянин и Губернатор Московской области Андрей Воробьев.

Министр строительства Владимир Якушев вначале упомянул о прошедшем первом Всероссийском конкурсе лучших проектов создания комфортной городской среды в  малых городах и исторических поселениях. В нем принимали участие города с населением до 100 тыс. человек и исторические поселения федерального и регионального значения.

Было отобрано 80 проектов-победителей из 43 регионов, которые получат в зависимости от количества проживающих от40 до 85 млн руб. федеральной поддержки. Все проекты находятся на контроле в Минстрое.
Благодаря положительным откликам в регионах, Виталий Мутко принял решение добавить этот конкурс в паспорт нацпроекта отдельным мероприятием. Поэтому ближайшие 6 лет он будет проходить в рамках национального проекта «Жилье игородская среда» с фондом 5 млрд руб.

Итоги были подведены 31 мая в  Воронеже, и проекты, заявленные в  текущем году, по качеству оказались гораздо лучше, чем в прошлом. И сегодня уже многие субъекты работают над проектно-сметной документацией, чтобы участвовать в конкурсе в 2020 г.

По словам министра, конкурс стал национальной лабораторией по разработке современных проектных решений в области городской среды и важным шагом к возрождению малых городов и исторических поселений на территории России.

Говоря о новой системе строительства жилья, Владимир Якушев напомнил, что часть проектов должны получить право быть достроенными по старым правилам, а часть перейдет на проектное финансирование с 1 июля. Причем достройка объекта без привлечения эскроу-счетов должна быть закончена застройщиком не позднее, чем через 2 года. И после этого других вариантов проектов не будет. Однако по мнению субъектов, существуют риски непопадания части проектов ни в одну из этих групп.

Согласно данным Единой системы жилищного строительства, сегодня в состоянии стройки на территории России находится 123,5 млн кв. м жилья. Из них 87 млн кв. м или 70% – проекты, которые продолжат строительство по старым правилам, а 36,5 млн кв. м должны получить проектное финансирование.

При этом, по оценке субъектов, сегодня у 26,1 млн кв. м – очень высокая вероятность получения застройщиками проектного финансирования, а по 2,8 млн кв. м есть серьезные опасения неполучения такового. Также 7,6 млн кв. м находятся в «желтой зоне» с готовностью проекта от 28 до 30%, и у 2,3 млн кв. м – могут возникнуть проблемы.
Получается в зоне риска на данный момент находится около 5,1 млн кв. м жилья.

Чтобы подстраховать эти проекты, был предложен механизм, по которому Фонд по защите прав граждан – участников долевого строительства будет предоставлять поручительство тем застройщикам, которые не смогут самостоятельно получить проектное финансирование. Эта поправка внесена в законопроект, который уже прошел первое чтение, а после 18 июня планируетсяи второе. Кроме того, на 20 млрд руб. будет дофинансирован Банк Дом.рф для предоставления средств под гарантии проектного финансирования.

По словам министра, при работе всей отрасли по новым правилам наверняка возникнут нюансы, которые нужно будет уточнять в рамках осенней сессии.

В свою очередь Александр Плутник рассказал, что сегодня в России строится 14,5 тыс. многоквартирных домов – это почти 2,5 млн квартир, строительство которых осуществляют 4300 застройщиков, привлекающие средства граждан на стадии строительства. И Фонд гарантирует их достройку.

Примечательно, что в день на стадии строительства продается 1700 квартир, из них 50% - с ипотекой, которая продолжает оставаться основным инструментом улучшения жилищных условий. При этом повышение гарантий «достроя» повышает и спрос на первичном рынке жилья. Поэтому совместно с Минфином и Центробанком России готовится программа по увеличению доступности фондирования ипотеки для банков, по которой ипотека станет дешевле именно на строящееся жилье. Сегодня ставки на него около 10,3% годовых, однако, как раз на строящееся жилье за 4 последних месяца на 2% увеличилось количество выданных ипотек.

В строительстве жилья  сегодня находится 4,7 трл руб. Из них – 3,7 трлн руб. – средства граждан, банковское кредитование – 0,6 трлн руб., а 0,4 трлн руб. – собственные средства застройщиков. В новой же модели будут только 2 инструмента – собственные средства застройщиков и банковское кредитование.

Кроме того, в соответствии с созданной инструкцией Банка России, проверка застройщика со всей его хозяйственной деятельностью отменяется. Фокус сделан на проект, а не на застройщика, что делает кредиты более доступными. Появился специальный механизм гарантирования таких проектов, позволяющий участвовать в системе региональным и не очень крупным банкам, а для крупных банков этот подход будет служить дополнительной поддержкой.

Виталий Мутко сообщил, что Банк Дом.рф. вышел ориентировочно на 3-4 место по выдаче ипотеке гражданам и кредитованию. Кроме того, для достройки брошенных объектов в субъектах уже предусмотрено выделение первых 16 млрд руб. - помимо Московской области это будет происходить в 37 регионах. Уже сейчас есть дорожные карты по 30 субъектам с высокой степенью готовности.

Напомним, что 17 июня на совещании с Премьер-министром Дмитрием Медведевым будут рассмотрены угрозы по достижению целей нацпроекта в связи с переходом на проектное финансирование. А до 1 июля планируется собрать представителей всех субъектов и всех застройщиков для обсуждения этого механизма.

Банки - главный игрок или камень преткновения?

Рустам Минниханов поделился опытом своего региона в подготовке к переходу на проектное финансирование. На 3 июня в Республике строится 219 многоквартирных домов или 3 млн 280 тыс. кв. м. жилья.

Балансовая комиссия выявила, что без эскроу-счетов продолжат строиться 149 домов, 66 – требуют проектного финансирования, а по оставшимся 4 домам с общим небольшим количеством дольщиков работа уже определена.
По эскроу-счетам работает 16 банков, из них 9 получили 106 заявок. Уже заключено 6 договоров и существует отказ по одному.

Существенной проблемой Глава Республики назвал отсутствие опыта у застройщиков по переходу на проектное финансирование, а также соответствующих специалистов в мелких банках.

Подтвердила это и Эльвира Набиуллина, отметив, что нужно учиться разворачивать компетенции и банкам, и застройщикам.

Сегодня 17 банков получили 1337 заявок из 72 субъектов, и их количество увеличивается с каждым месяцем. В феврале прирост был на 194 заявки, в марте – на 350, с апреля по 20 мая – на 592.

Ориентировочно, по данным Минстроя, на эскроу-счета должны перейти 4227 проектов, однако пока что заявки поступили только от 27%. Основные из них – из Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга.

По ее словам, банки понимают, что национальный проект развития жилищного строительства – это хороший бизнес для банков в будущем. А для решения конфликтных ситуаций между банком и застройщиком действует специальная комиссия на площадке Минстроя с участием сотрудников Центробанка.

По мнению Сергея Собянина, для решения возникающих конфликтных ситуаций между застройщиком и банком необходимо дополнительно урегулировать отношения с банками, которые сегодня становятся ключевым инструментом.

По его словам, в будущем начнут возникать технологические проблемы, связанные с задержкой финансирования. Банк может задерживать на день, неделю или месяц проектное финансирование по каким-либо причинам, но знать об этом руководство страны не будет. Поэтому необходимо внести поправки в инструкцию Центробанка или в банковское законодательство, которые бы позволяли уполномоченным органам государственной власти в области долевого строительства обладать постоянно действующей информацией от банков по всем проблемам, которые у них возникают с застройщиками.

Также о ситуации в своем регионе рассказал Андрей Воробьев. В Московской области традиционно строится большее количество жилья – в 2018 г.было построено 8,6 млн кв. м, из них 4,9 млн кв. м – многоквартирных домов.
Он отметил, что, действительно, многие застройщики не имели понятия, что такое эскроу-счета. Поэтому в Сбербанке России еженедельно ведется работа с областными крупными застройщиками, и все они результатами удовлетворены.Причем у крупных застройщиков уже есть от 2 до 5 предложений в эскроу-системе.

Также Губернатор напомнил, что на прошлой неделе были введены первые 4 дома «Урбан групп», а до конца текущего года всего будет выдано 5,5 тыс. ключей.

Завершая совещание, Владимир Путин подчеркнул, что обсуждаемая тема – это чрезвычайно важный вопрос, и в ближайшие пару лет необходимо избавиться от такого позорного словосочетания, как обманутый дольщик. Нужно переложить риски с плеч граждан на плечи финансовых организаций, застройщиков и государство, но не обременяя отрасль и не нанеся ущерба объемам жилищного строительства. Все решения должны быть сверены со строительным бизнесом – ведь это один из локомотивов обеспечения темпов роста экономики всей страны и смежных отраслей. Поэтому необходимые коррективы должны вноситься так, чтобы не тормозить процесс, а ускорять его и делать более эффективным.

Галина Крупен