Принят закон о сносе и реконструкции жилья

23 декабря 2020 года на пленарном заседании Государственной Думы в третьем чтении был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий».

Федеральный закон направлен на совершенствование института комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного и ветхого жилья.

Законом вводится новый единый механизм комплексного развития территорий (КРТ), взамен ранее предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации отдельных механизмов развития застроенных территорий, комплексного развития территорий, комплексного освоения территорий.

На практике отдельное применение каждого из этих механизмов зачастую оказывалось невозможным, так как они распространялись на разные виды объектов и взаимно исключали друг друга. Поскольку реальная городская застройка, как правило, является смешанной, становилось невозможно в чистом виде использовать тот или иной режим редевелопмента. Это, в свою очередь, приводило к дроблению территорий на несколько частей и снижению инвестиционной привлекательности строительных проектов.

Создание единого механизма КРТ призвано решить указанную проблему.

В рамках нового механизма выделяются следующие виды КРТ:

• КРТ жилой застройки, в границы которого могут входить только многоквартирные дома;

• КРТ нежилой застройки, в границы которого могут вовлекаться различные объекты, кроме многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов ИЖС, садовых домов;

• КРТ незастроенной территории;

• КРТ по инициативе правообладателей.

Важно, что в границы КРТ жилой и нежилой застройки помимо основных объектов, прямо названных в законе, могут включаться и иные объекты. Перечень таких объектов законом не ограничивается, но они должны располагаться в границах того же элемента планировочной структуры – квартала или микрорайона.

Данная новелла крайне важна, поскольку большинство развиваемых территорий имеют смешанную застройку, которую в целом сложно отнести к тому или иному типу развития. Во избежание дробления территорий новый закон предусмотрел возможность объединять объекты различного типа в границах одного проекта КРТ.

Таким образом, создание единого механизма КРТ позволит более гибко подходить к развитию различных территорий, в том числе имеющих смешанную застройку.

В границы КРТ жилой застройки принятый закон разрешил включать многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, а также иные многоквартирные дома, соответствующие критериям, определенным субъектами РФ.

Эти критерии не будут определяться произвольно. Согласно принятому закону они должны учитывать следующие требования:

• физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное субъектом РФ значение;

• стоимость капитального ремонта многоквартирных домов в расчете на один квадратный метр общей площади превышает стоимость, определенную субъектом РФ;

• многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный субъектом РФ, по типовым проектам;
• многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии;
• в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные субъектом РФ.

Таким образом, в границы КРТ будут включаться только «проблемные» дома, требующие принятия мер по расселению жителей во избежание доведения таких домов до аварийного состояния в ближайшем будущем, в том числе дома, капитальный ремонт которых экономически нецелесообразен.

Согласно изменениям, внесенным в Жилищный кодекс Российской Федерации, собственникам жилых помещений в таких многоквартирных домах, взамен освобождаемых ими жилых помещений предоставляется возмещение, определяемое исходя из рыночной стоимости освобождаемого имущества и возникших убытков.

По заявлению собственника жилого помещения ему предоставляется взамен освобождаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Нанимателю жилого помещения взамен освобождаемого им жилого помещения предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма, общая площадь, жилая площадь которого и количество комнат в котором не меньше общей площади, жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а при наличии его письменного заявления другое жилое помещение может быть предоставлено ему на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность.

Нормативным правовым актом субъекта РФ может быть предусмотрено право собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений на получение так называемого равнозначного жилого помещения – то есть помещения:

• жилая площадь которого и количество комнат в котором не меньше жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь которого – превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;

• которое соответствует стандартам, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ;
• которое находится в многоквартирном доме, расположенном в том же поселении, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в границы территории жилой застройки, подлежащей КРТ.

Согласно переходным положениям закона ранее заключенные договоры развития застроенных территорий, комплексного развития территорий, комплексного освоения территорий сохраняют свое действие. Их исполнение, изменение и расторжение будет происходить по «старым» правилам, без учета внесенных изменений.

Необходимо отметить, что Национальное объединение строителей принимало активное участие в обсуждении проекта принятого закона. Так, неоднократно высказывался в поддержку данного проекта Президент НОСТРОЙ Антон Глушков.

Национальным объединением в адрес Государственной Думы и Минстроя России направлялись концептуальные предложения по совершенствованию текста проекта, многие из которых были учтены при его доработке ко второму чтению, в частности:

• исключено правило, согласно которому объекты, разрешенные к включению в границы КРТ, должны занимать не менее 50% площади территории КРТ;

• исключены положения, лишающие органы местного самоуправления полномочий по принятию решений о КРТ;
• разрешено проводить для отбора инвестора как аукционы, так и конкурсы;
• ограничен круг нарушений договора КРТ инвестором, которые дают уполномоченному органу право на односторонний отказ от договора.

Принятый Федеральный закон вступит в силу с момента его официального опубликования.