Ипотека разогнала цены на жилье, а аренда – в серой зоне

28 ноября в пресс-центре «Россия сегодня» состоялась пресс-конференция по итогам работы Комитета Государственной Думы РФ по строительству и ЖКХ в осеннюю сессию 2023 года. В мероприятии приняли участие председатель Комитета Государственной Думы РФ по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов и первый заместитель председателя Комитета Владимир Кошелев.

Как отметил Сергей Пахомов, говоря о предстоящей сессии, при принятии Закона «О федеральном бюджете на 2024-2026 гг.» Комитету удалось отстоять все основные программы по строительству, и все средства, которые пойдут в отрасль, не были существенно сокращены. В результате в бюджете сохранено все то, что необходимо отрасли для жизни и развития, для строительства социальных, инфраструктурных и других объектов.

Законопроектов в работе Комитета много – в текущую сессию будет принято еще 10 нормативных актов. Конечно, и критики немало, но, сколько людей – столько мнений.

Ипотека

Говоря о льготной ипотеке, Сергей Пахомов заметил, что для нее бы не помешал некий инструмент вроде калькулятора. Когда люди будут понимать, что квартира, которая стоит 12-15 млн руб., на выходе по программе льготной ипотеки обойдется в 35 млн руб., то относиться к программе будут иначе. Человек должен становиться ответственным и осознанным потребителем и иметь возможность перепроверить свои будущие расходы.

В то же время то, что сейчас работает только один механизм покупки жилья и стимулирования рынка – это неправильно, поэтому идет работа над поиском альтернативы льготной ипотеке. Ипотека не будет продляться вечно, в любом случае нужно искать иные механизмы для решения жилищной проблемы граждан. А пока она сохранена, все равно нужны дополнительные меры поддержки со стороны Правительства.

Так, самым перспективным альтернативным вариантом, по мнению Сергея Пахомова, может стать развитие рынка арендного жилья с возможностью долгосрочно арендовать квартиру без первого взноса и впоследствии выкупить ее на определенных условиях. Это так называемый некоммерческий наем, который иногда называют одной из форм лизинга жилья, к которому могут подключаться отраслевые меры поддержки.

И хотя пока экономически эта модель «не летает», потому что стоимость аренды достаточно высокая, Комитет совместно с ДОМ.РФ ведет работу над тем, чтобы механизм поддержки рынка арендного жилья запустить и довести этот рынок до определенной степени прибыли. А в роли «бонусов» могут быть, например, предоставления бесплатных земельных участков. Кроме того, арендное жилье способно решить также и вопросы трудовой миграции.

Как напомнил Сергей Пахомов, когда льготные программы только заработали, это действительно дало весьма существенный толчок в развитии строительной отрасли, и многие граждане смогли приобрести качественное жилье по доступным ценам. Однако сейчас достигнут предел развития программы, и она ведет только к росту цен на квартиры.

Так, по словам депутата, сегодня льготная ипотека превратилась в субсидирование ставки с государственной поддержкой, а квадратный метр все дорожает и дорожает, что совершенно не соответствует принципу обеспечения граждан доступным жильем. При этом в Центробанке заявляют, что между объемами льготной ипотеки и ценой квадратного метра есть прямая связь.

В этой связи рассматривается и еще одно предложение – применение дифференцированного подхода к ставке по льготной ипотеке в разных регионах России, привязанного к уровню зарплат его жителей.

Сегодня около 35% выданных льготных ипотечных кредитов приходится на Москву, Московскую область и ряд крупных городов, в то время как в небольших городах – Костроме, Иваново, Курске имеют практически нулевые показатели, но развитие этих территорий имеет немаловажное значение. Поэтому применять одинаковые условия, к примеру, для Костромской области и для Москвы – это не совсем честно. И при разработке программ нужно руководствоваться не территориальными признаками, а уровнем зарплат и бюджетной обеспеченности регионов.

Так, чтобы в удаленных от центра регионах появлялись новые жилые комплексы, необходимы специальные выгодные программы. Например, после запуска дальневосточной ипотеки строительство жилья на Дальнем Востоке выросло в 2,3 раза, а в 2023 году там было сдано 3,3 млн кв. м недвижимости, что на 15% выше показателя предыдущего года. И это яркий пример учета региональных особенностей.

ИЖС

Говоря про ИЖС, Сергей Пахомов отметил, что это очень перспективная тема. Уже принят ряд законодательных инициатив, чтобы сделать рынок более прозрачным и привлекательным. В работе находится законопроект об управлении имуществом в коттеджных поселках.

Причем большие перспективы у льготной ипотеки приходятся именно на сектор ИЖС. Компании начинают проявлять к этому интерес, а жители готовы строить по предложенным библиотекам проектов, потому что для банков это понятный и ликвидный залог. А учитывая, что в стране территории достаточно, то развитие ИЖС имеет шансы обрести хорошие темпы. 

Что касается применения эскроу-счетов в индивидуальном жилищном строительстве – это дополнительный механизм, которых должно быть много. И законопроект, разрешающий их применение в данном секторе, одобрен Госдумой в первом чтении.

Человек может построить дом за наличные средства, взять кредит или с помощью эскроу-счета. Деньги заказчика направят на специальный счет в банке, где они будут храниться до завершения строительства дома. Подрядчик будет вести строительство за счет кредитных или собственных средств и получит средства заказчика, когда дом будет достроен. Этот инструмент хорош для тех, кто не может строить самостоятельно и контролировать строителей.

Также в отдельные законы планируется внести изменения, которые позволят подрядчику направлять и получать документы, необходимые при строительстве частных домов в соответствии с Градостроительным кодексом. Будет предусмотрено страхование денежных средств, размещенных на эскроу-счетах, на сумму до 10 млн руб.

Заказчик сможет заключить напрямую с подрядчиком договор для строительства одного частного дома. Подрядчик должен быть аккредитован банком, пользоваться типовой проектной документацией либо готовыми домокомплектами российского производства.

Если же у заказчика возникнут претензии к качеству построенного дома, то будет проведен технический осмотр объекта, причем только специалистом в области проектирования/изысканий/строительства, который есть в Национальном реестре специалистов-строителей.

Принятие данных поправок будет способствовать формированию цивилизованного рынка малоэтажного домостроения и повысит доступность индивидуального жилья.

Аренда

Как рассказал Владимир Кошелев, речь идет о посуточной аренде жилья. Причем посуточная аренда – это не рынок, а темная зона, когда проживает непонятно кто без регистрации и за наличные средства.

Сегодня нет как такового понятия, как арендный дом. И если говорить о посуточной аренде и арендном жилье в целом, то должен появиться целый сегмент, когда жилье не находится в собственности у людей, а сопровождается нормальным сервисом и целым спектром услуг. Если же в обычном жилом доме день за днем меняются соседи, то жить в  таком доме будет некомфортно.

Так, согласно новым поправкам в законопроект о регулировании рынка краткосрочной аренды, чтобы сдавать квартиру в аренду на короткий срок, теперь потребуется получить согласие большинства соседей – 75%. Такие поправки внесут ко второму чтению документа. Причем проект закона о посуточной аренде был внесен в Госдуму после того, как на недостаточное регулирование этого вида аренды указал Конституционный суд. Сейчас в документе прописана только обязанность арендодателей учитывать интересы соседей.

Сергей Пахомов подчеркнул, что это убьет серый рынок посуточной аренды. Его нужно сделать прозрачным, чтобы защитить и арендаторов, и арендодателей, найти решения, при которых соседи не будут страдать от частой смены квартиросъемщиков.

Вариантом может стать создание единого сайта-агрегатора для предложений посуточной аренды. Если собственники будут сдавать квартиры в аренду официально, то защитить интересы соседей можно будет другими способами, например, с помощью повышенных коэффициентов на квартплату.

Как заметил Сергей Пахомов, если человек сдает квартиру посуточно, то он должен самостоятельно нести ответственность за то, что в ней происходит. Законопроект именно про это, а не про то, можно ее так сдавать или нет, он регулирует взаимоотношения внутри подъезда. Он не запрещает аренду, хотя в большинстве стран мира такая аренда запрещена. И Комитет считает, что такая аренда – это плохо.

Причем, как уверен депутат, те, кто не сможет получить согласие соседей, все равно не перестанут сдавать жилье посуточно, но ловить и администрировать нарушителей крайне сложно.

Тишина и «наливайки» 

Кроме того, как рассказал Владимир Кошелев, Госдума работает над законопроектами о «наливайках» и тишине. Так, в I чтении принят законопроект о запрете розничной продажи пива в многоквартирных жилых домах.

Что касается законопроекта о тишине, согласно ему старший по дому или представитель управляющей организации получит полномочия проводить разъяснительную работу в доме. 

Галина Крупен

Этот материал опубликован в ноябрьском  номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать по ссылке: https://www.ancb.ru/files/pdf/pc/Otraslevoy_zhurnal_Stroitelstvo_-_2023_god_12_2023_pc.pdf